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Dopo l'entrata dell'Italia nella zona dell'EURO, con la conseguente stabilizzazione della inflazione a cifre di tipo Europeo, anche da noi è divenuto più conveniente ricorrere ai diritti reali di proprietà, sia per usare un immobile che per capitalizzare i risparmi-

Una abitazione, un ufficio, una bottega artigiana, un magazzino, un laboratorio, o uno studio professionale, servono a svolgervi la nostra vita o la nostra professione e possono rappresentare il mezzo più sicuro e redditizio per capitalizzare i nostri risparmi, al riparo dalla svalutazione. Ora conviene di gran lunga di più separare l'utilizzo dell'immobile dal suo acquisto per investimento e di rivolgerci ai diritti reali di proprietà a tempo determinato, che sono la forma più conveniente di utilizzo delle proprietà immobiliare.

Il diritto di piena proprietà, come comunemente viene inteso, si può dividere in diritto reale di proprietà di Nuda Proprietà, e in diritto reale di proprietà di Usufrutto, che noi esaminiamo soltanto nella loro forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa. Questi diritti derivati dalla Piena Proprietà assumono da questa tutta la stessa solennità, e si costituiscono con atto pubblico. Dinanzi al notaio può esserne indicata la loro scadenza fissa, divenendo diritti a Tempo Determinato.

Il diritto reale di Usufrutto a tempo determinato con scadenza a 10, 15 o 20 anni è destinato a chi deve utilizzare l'immobile, perché costa circa 1/3 della locazione tradizionale, ed è un diritto reale che non si dovrà più negoziare per tutta la sua durata, non sarà sottoposto ad aumenti annuali o a rinnovi con scadenza di 4 anni, come la locazione. Nel periodo l'Usufruttuario è un "proprietario temporaneo"

Il diritto reale di Nuda Proprietà a tempo determinato assicura all'investitore una rendita sicura di almeno circa il 10% l'anno dopo le imposte, e questo suo rendimento è matematicamente sicuro, non ha alee di nessuna natura, e non è imponibile. Difficilmente si potrà trovare un modo più sicuro e redditizio!

I proprietari di immobili che vendono l'Usufrutto a tempo determinato, in sostituzione della locazione, si vedono raddoppiare il reddito esentasse, e non dovranno adempiere a nessun obbligo amministrativo o fiscale. Avranno un capitale fresco da gestire che rappresenterà una ulteriore fonte di reddito.

Mario Manzo

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DIRITTO DI NUDA PROPRIETA' A TEMPO DETERMINATO

Il diritto di Nuda Proprietà a tempo determinato è la migliore forma di investimento possibile, con una rendita certa e matematicamente definita. La sua durata corrisponde al termine concesso al diritto di usufrutto. Allo scadere di questo, i due diritti confluiscono senza nessuna formalità, automaticamente, nel diritto che torna nuovamente ad essere una Piena Proprietà.

Il valore della Nuda Proprietà si determina sottraendo al prezzo effettivo della Piena Proprietà, il valore attribuito all'usufrutto. Quindi se il diritto di Usufrutto a tempo determinato costa il 2,5% l'anno, e per 15 anni viene valutato circa il 40% del valore dell'immobile, la corrispondente Nuda Proprietà varrà il restante 60% del valore dell'immobile.

La resa dell'investimento a 15 anni, per un immobile del valore di € 500.000 sarà: Acquisto della Nuda Proprietà € 300.000, che sono il 100% dell'investimento fatto. Alla fine dell'usufrutto a questo capitale si aggiungerà il valore dell'usufrutto di originari € 200.000, che si sarà rivalutato della svalutazione tecnica del 2,5% l'anno che per 15 anni è del 44,8%, e sarà divenuto € 289.600, pari al 96,5% dell'investimento. Ma anche questo si sarà rivalutato di € 134.400 per il 44.8% di recupero dell'inflazione, il capitale iniziale di € 300.00 si sara aumentato di € 424.000, pari al 141,333 %, pari ad un rendimento annuo del 9,42%, salvo incontrare, nel periodo di validità, una della solite fiammate di valori ai quali il mercato immobiliare ci ha sin qui abituati.

Quindi non vendete il vostro immobile! noi vi possiamo vendere l'usufrutto e così potrete incassare un somma importante, farci quello che vorrete e l’immobile resterà sempre vostro, mentre la nuda proprietà vi frutterà quello abbiamo indicato sopra.

Come Nudo Proprietario non dovrete pagare nessuna tassa, e avrete tutte le facilitazioni fiscali ed amministrative.

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DIRITTO DI USUFRUTTO A TEMPO DETERMINATO

Il diritto reale di proprietà di Usufrutto, che noi esaminiamo soltanto nella loro forma a tempo determinato, ciò è con una scadenza fissa, previsto dal secondo comma dell'art. 979 c.c. ,se è venduto ad una persona giuridica; società di persone, società di capitali anche a socio unico, la sua vigenza non è dipendente dalla presenza in vita dei proprietari delle quote della società. Allo scadere il diritto si esaurisce, e senza che nessuna formalità intervenga. Il diritto esaurito converge nella Nuda Proprietà che tornerà ad essere una Piena Proprietà, senza nessuna rilevanza fiscale. Nel periodo di validità del diritto di Usufrutto, il beneficiario si potrà considerare come un "Proprietario Temporaneo" , al quale sono trasferiti tutti i diritti ed obblighi del Pieno Proprietario, salvo l'obbligo di mantenere la destinazione economica dell'immobile.

Per la locazione di un immobile viene richiesto un rendimento lordo del 6 % circa l'anno sul valore dell'immobile, che sarà aggiornato agli indici ISTAT , e rinegoziato ogni 4 anni, mentre il costo dell'Usufrutto a tempo determinato è di circa il 2,5% l'anno del valore reale dell'immobile e resta fisso ed invariato per tutto il periodo di validità, 10, 20, 30 anni. Di fatto il costo invece di aumentare anno per anno, diminuisce almeno del 2,5% l'anno per effetto dell'inflazione tecnica, sino a divenire al quindicesimo anno 0,55 % del prezzo iniziale.

Normalmente questo diritto viene acquistato a mezzo di un Leasing Immobiliare a 15 anni, per esempio un appartamento di 120 mq, dal valore di € 500.000, costerà di affitto circa € 2.000/2.500 al mese, con aumenti annuali. L'usufrutto dello stesso appartamento costerà € 1.600 al mese che al quindicesimo anno diventeranno di fatto € 850. Bel risparmio!!

Con il risparmio di € 250.000 che potrà fare l'usufruttuario, potrà vivere meglio, scegliere una casa più comoda oppure accantonare il capitale necessario all'acquisto di una Nuda Proprietà, che potrà rendergli quasi quanto ha speso in usufrutto.

Rivolgevi a noi per un preventivo gratuito.

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